前沿拓展：面部做了脂肪填充可以喝茶吗
近期，深圳楼市“天价房秒光”、近百万“喝茶费”等逆势行情引来多方关注，随之，可获贴息的房屋抵押经营贷被推上风口浪尖。该资金用来救助受困于疫情的中小微企业，却疑似变相流入了楼市。
4月20日，央行深圳支行发声，要求辖内银行就此排查。同一天，深圳市中小企业服务局发布公告，将会同银保监部门加大对贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的项目混入，骗取财政资金。
监管的达摩克利斯之剑高悬，投资者杀进深圳楼市豪赌一把的念想是否中断？
“在深圳套现办法太多了，胆大者可以拿数百万撬动上千万资金。”观望许久的意向购房者美芽告诉新京报记者，自己所在的购房者群会有人“支招”，还有大V建立专门的微信群，年费近2000元教大家如何买房。而其中，套现的招数之一就是抵押经营贷。
她以深圳福田区一小区为例称，半年前一套房屋价格200多万元，半年后就涨到400万元。宝山区部分楼盘房价涨势更猛。采访中，美芽感慨：“深圳现在就是这么疯狂”，同时也追悔错过了去年跟着大V暴富的机会。
“只要房价涨，就会吸引资金。在深圳买套民房都比在很多城市买商品房强，拿到投实体经营也不比投房地产回报率高。”做了20年房屋中介的阿泽(化名)这样看待资金对楼市的趋之若鹜。
多位业内人士表示，深圳的规划利好、落户条件相对宽松、去年豪宅税线取消等都是房价的支撑因素，高房价反过来又是高杠杆的成因。不过，深圳楼市假消息满天飞，炒作很容易让正常购房者失控。
新京报记者调查中发现，央行要求深圳辖内银行排查房抵经营贷流入房地产市场之际，目前仍有投机者伺机而动，中介揽客不停。不过，一些前期找中介垫资买房的投资者已经慌了神，担心房子短期无法抵押变现，还要给资金掮客付高额利息。“每天万分之八的利息，800万的房子一天就要还6400元，谁耗得起？
投资者“包装”入市：开公司 抵押房产套
美芽长年潜水于购房群，她告诉记者，深圳楼市存在的高杠杆问题并不是近期才出现。而自己学到的套现招数之一就是抵押经营贷。“比如有500万现金，买房之后找个中介给你包装出一家创业公司，把房子抵押了，一般能贷出房屋总净值的七成资金(约350万元)，这相当于以三成甚至更低的价格就可以再买一套房产。”
在美芽看来，个人能以此模式循环买房。“只要房子涨价，卖出去还钱就能解套，这个办法可以连环撬动很多房产。”
“说直接一点，中介和银行会想着办法把钱给你。”她以深圳福田区一小区为例，半年前一套房屋价格200多万元，因为有学区利好和地铁等交通便利条件，半年后就涨到400万元。在深圳，宝山区部分楼盘房价涨势更猛，不过也有楼盘价格涨势平平。
“如果去年花2000元年费入了大V的群，买他推荐的楼盘，今年可能就赚出(年费的)100倍来，深圳现在就是这么疯狂。”美芽感叹之余憧憬无限，目前自己手里有一笔购房资金，但因为“胆小”错过了很多次出手机会，现在仍在观望深圳房价走势。
“那现在还能做吗？”
连日来，深圳各部门发声严查房抵贷买房的消息一出，美芽所在购房群“炸锅”，担心操作层面收紧。
近期，深圳楼市于网络上掀起一波狂热：4月初，深圳4000万公寓“秒光”，销声匿迹很久的茶水费在个别项目重新出现。此外，有中介挂出的深圳局部楼盘价格今年涨了10%。继而，可获贴息的房屋抵押经营贷，被指为此轮房价上涨的一个推手。
抗疫专项的一大特点是“便宜”。根据央行此前公布，已推出至少千亿级的优惠利率，加上财政部等明确按实际利率再给予一半的贴息，获得该的部分企业实际融资成本仅约2%。记者采访多家银行了解到，正常房抵经营贷的利率参照新LPR报价，有的银行在该基础上再加点，以4月新报价看，1年期利率为3.85%。
“经营贷一年一归本，也就是说，假设你借100万元，每年都要还一次本息，下一年再贷出来，长期限6年。按LPR计算每年是3.85万元的利息，平均到每个月是3200元左右。经营贷已经比其他利率低，如果有贴息就更便宜了。”一位国有大行信贷人士称。
中介鼓吹疫情下投房产，经营贷额度高但银行关不易过
套出资金再入楼市，赌的是房价还会上涨。
“在深圳买套民房都比在其他城市买商品房强。”在深圳做了20年房屋中介的阿泽称，近期毗邻深圳的惠州打出特价，原来要求三成的房子，有的开发商给垫资两成，购房者付一成就可以买，原因是开发商资金回笼不了，就算不赚钱也愿意。而和惠州交界的深圳房价，仍保持在4万元上下不回落。
阿泽称，3月、4月的楼市成交量已有所恢复，虽然还没回到疫情前的规模，不过有一些商户可能经营不下去了，有很多人压低价格卖房变现。“今年你有资金又没地方投的情况下，可以投房地产。”
阿泽笃定，深圳房价不会被压下来，而且成交率会比以前更好。其推荐理由包括深圳靠沿海地带的工厂基本都靠外贸，现在国外疫情更严重，这些外贸工厂九成以上都是停工状态，暂时会停到八九月份，还可能更久。此外，还有很多线下培训班，因为改线上授课都关了，餐厅盈利情况也堪忧。投入经营的回报率低，不如就往房地产投。
实际上，随着疫情渐远，深圳楼市已率先爆发。3月深圳全市二手住宅均价为59048元/平方米，环比上升0.95%。其中，宝安成交均价为65031元/平方米，环比上升1.21%，涨幅大。在业内看来，深圳楼市这轮热潮，除了个别卖家、中介人员参与市场炒作外，消费贷、房抵经营贷资金违规流入房地产市场也是一股很强的助推力。
至于经营贷只能由公司申请，个人怎么办到？阿泽表示并非难事。他告诉记者，不管是有限公司还是个体，成为一家公司法人都不难，直接在深圳工商行政管理局官网上就可以申请注册，地址填到深圳某小区、某写字楼，然后打一笔注册金到公司账户，锁定三个月后拿走，再把整套流程走完就可以。阿泽称，一部分公司都是空壳，工商局可能会抽查一部分，比例大概在1/10。
“注册资金有一千万元的话，贷出一两千万元都有可能。”他透露，如果做抵押时想多贷出一些资金，给第三方评估公司点“好处费”，让他们适当做高抵押资产的估值就可以。
不过，这一关似乎并未如中介所言易过。
记者采访了解到，经营贷额度相对更高。深圳一家国有大行的信贷人士告诉记者，该行房屋抵押分两种，一种是企业经营贷，上限是500万元，要求申请者必须名下有公司，是公司法人，同时银行会看公司经营范围、供销合同等；另一种是消费贷，上限200万元，需提供资金用途材料，如购物发票等。两种的额度上限均不得超过房屋净值的7成。
另一家国有大行信贷人士称，该行房抵经营贷额度上限是1000万元，申请者必须是公司法人或股东才可以，同时要提供流水账单，额度至少是额的两倍。如100万元，需要提供公司200万元流水。
不同地区、不同银行执行标准略有差异。北京一家国有大行信贷人士称，该行已暂停房屋抵押；另一家国有大行信贷人士介绍，房抵贷资金都直接打到第三方账户。
“假设你们是A公司，从B公司买100台电脑，用房屋抵押在银行，银行看见你的供销合同，贷给你100万元，直接打到B公司。”一位股份制银行人士也说道，但你和B公司是什么关系，查起来可能就难了。又如电脑市面价值8000元，但合同写1万元一台，牵扯一点税的问题，需要增值税发票，不过这个也可以花钱买，所以只要材料都拿给银行，银行也不能说办不了。
该人士还透露，抵押房屋的位置越核心，可能贷出的成数越高，因为不担心房子价格有太大波动，如果是远郊区非核心地段的，或许多只能贷出房屋净值的4-5成。此外，除了房子要抵押，也要看申请者个人和公司流水，月收入平均流水必须在还款额的1.5倍以上；如果已婚，要同时看配偶的收入流水，申请时需要双方同时到银行面签。
受访银行人士都强调，明令禁止房屋抵押资金流向股市、楼市，放贷后会追踪资金，且如果购房者循环利用房屋抵押，个人累计负债过高，也可能被拒发。被问及有没有比经营贷利率更低的，比如近期传的贴息是否可用，有银行人士称：“那是胡干，钻政策空子，银监会要查的。”
央行排查或减缓房价蹿升，业内：要打破楼市必涨预期
用贴息企业买房，这触碰了全社会有关疫情的敏感神经。“想置换房但钱不够，按照政策只能先卖了第一套，但以往就有很多人借着各种名目，把房子抵押贷出钱再投到楼市。这次被怀疑是动了疫情期间的专项抗疫资金，本来要救受困的中小微企业，结果又被套出来进楼市了。”一位地产分析师对新京报记者表示。
4月22日，央行深圳市中心支行、深圳市中小企业服务局、深圳市住建局、深圳银保监局、深圳市市场监管局五部门通报房抵贷买房调查情况。其中，央行深圳市中心支行表示，根据商业银行初步排查情况，未发现刚注册企业即申请经营贷的情况；未发现支小再信贷资金通过房抵经营贷形式流入房地产市场的情况；辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。已要求商业银行对信贷资金是否违规流入房地产领域开展排查。
今年一季度国内生产总值(GDP)同比下降6.8%，不过4月17日召开的中央政治局会议仍强调“房住不炒”。此前央行、银保监会等监管机构公开表态中也多次重申这一原则。
在一位地产业分析师看来，有些中介的说辞偏理论化，实际执行中有难度或风险很大。例如疫情贴息企业没人敢用来买房，但这些资金弄出来再给别的企业是有可能的。他也提醒，深圳楼市假消息满天飞，如“零买房”、“零利率买房”等都是假的，炒作很容易让正常购房者失控。
谈及深圳房价居高不下及高杠杆问题，该分析师认为，去年深圳豪宅税线取消是近2个季度市场热的核心原因。根据公开报道，去年11月，深圳普通住宅不再设置价格线，只要小区容积率高于1.0的住宅、单套建筑面积在144平方米以下的均属普通住宅，满两年可免征增值税。当时不少专家就表示，新政策实施后，一套房能省20万-30万元增值税，很多之前犹豫的买家都出手了。
杠杆高则是历史原因。该分析师称，从遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象的“三价合一”政策看，深圳是全国一线城市执行晚的。此外，楼市调控政策不论是落户政策下的限购，还是信贷比例在一线城市里面又宽松。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也对新京报记者表示，深圳房地产市场一直都是高杠杆推动，近一年房价的上涨，主要原因还是规划利好的带动影响：2019年2月粤港澳大湾区发展规划落地，8月深圳建设“先行示范区”，11月港澳居民在粤港澳大湾区置业条件放松等。
“2019年深圳多项利好政策发布，增加了市场活跃度和信心，虽受疫情影响，但很快就恢复了，市场整体情况良好，销售价格走高。此次受央行排查房抵经营贷一事，或会减缓房价上涨动力，短期内深圳房价会维稳，保持稳定运行。”国仕英称。
对楼市“趋之若鹜”的不止炒房一方。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，我国房地产近20年没有出现过折损下跌现象，银行都已经认同房价的稳定性，偏好房产抵押，会让银行对房地产的押注越来越高，依赖性越来越大。所以现阶段想要让宽松的信贷不流入楼市，一方面严查流向，另一方面要打破楼市必然上涨的一致性预期。
新京报记者 程维妙
拓展知识：面部做了脂肪填充可以喝茶吗
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